 Republica Moldova | |
| PARLAMENTUL | |
| LEGE Nr. 913 din 30.03.2000 | |
| condominiului în fondul locativ | |
| Publicat : 19.10.2000 în Monitorul Oficial Nr. 130-132 art Nr : 915 | |
MODIFICAT LP235 din 26.10.12, MO248-251/07.12.12 art.812 LP163-XVI din 09.07.08, MO140-142/01.08.08 art.574  LP268 -XVI din 28.07.06, MO142-145/08.09.06 art.702LP372-XVI din 29.12.05, MO16-19/27.01.06 art.70LP430 din 31.10.03, MO239-242/05.12.03 art.956; în vigoare 01.01.04LP417 din 26.07.01, MO108/06.09.01 art.824 Parlamentul adoptă prezenta lege organică. Prezenta lege stabileşte raporturile de proprietate în condominiu, modul de creare, exploatare, înstrăinare a proprietăţii imobiliare şi de transmitere a drepturilor asupra ei în condominiu, modul de administrare a proprietăţii imobiliare, precum şi modul de înfiinţare, înregistrare, funcţionare şi lichidare a asociaţiilor de coproprietari în condominiu. Capitolul I DISPOZIŢII GENERALE Articolul 1. Noţiuni principale Noţiunile utilizate în cuprinsul prezentei legi au următorul înţeles: condominiu- complex unic de bunuri imobiliare, ce include terenul în hotarele stabilite şi blocurile (blocul) de locuinţe, alte obiecte imobiliare amplasate pe acesta, în care o parte, constituind locuinţele, încăperile cu altă destinaţie decît aceea de locuinţă, se află în proprietate privată, de stat sau municipală, iar restul este proprietate comună indiviză. În cazul construcţiilor date în exploatare, condominiul se constituie prin asocierea obligatorie a proprietarilor de bunuri imobiliare, amplasate pe un anumit teritoriu, din iniţiativa proprietarilor, agenţiilor teritoriale de privatizare sau autorităţilor administraţiei publice locale. Înregistrarea condominiului bunurilor imobile viitoare sau nefinalizate se face de către proprietarul bunului respectiv în conformitate cu art.404 şi 405 din Legea cadastrului bunurilor imobile nr.1543-XIII din 25 februarie 1998. Asociaţia de coproprietari în condominiu se constituie după darea în exploatare a construcţiei. [Art.1 noţiunea modificată prin LP163-XVI din 09.07.08, MO140-142/01.08.08 art.574] proprietate comună - părţile dintr-o clădire, alte obiecte imobiliare aflate în proprietate, care nu sînt apartamente sau încăperi cu altă destinaţie decît aceea de locuinţă şi care sînt destinate folosirii în comun de către toţi proprietarii din condominiu; cota-parte - cota ce îi revine fiecărui proprietar din proprietatea comună în diviziune, prin care se stabileşte cota acestuia în totalul plăţilor obligatorii pentru întreţinerea şi reparaţia bunurilor comune, în alte cheltuieli comune, precum şi cota voturilor la adunarea generală a membrilor asociaţiei de coproprietari în condominiu; asociaţia de coproprietari în condominiu- organizaţie a proprietarilor de locuinţe care s-au asociat pentru administrarea, întreţinerea şi exploatarea în comun a complexului de bunuri imobiliare în condominiu; locuinţă - construcţie alcătuită din una sau mai multe camere de locuit, care satisface cerinţele de locuire permanentă ale unei persoane sau familii; proprietar - statul, autoritatea administraţiei publice locale, persoana fizică sau juridică ori grupul de persoane care posedă, foloseşte şi dispune de bunurile imobiliare ce îi aparţin în condominiu în conformitate cu legislaţia. Articolul 2. Legislaţia cu privire la condominiu Legislaţia cu privire la condominiu face parte din legislaţia civilă şi include prezenta lege, Codul civil, alte acte legislative ce reglementează raporturile de drept civil în domeniu. Articolul 3. Efectul prezentei legi (1) Efectul prezentei legi se extinde asupra: a) raporturilor de proprietate în condominiu; b) condominiilor care se înfiinţează în procesul reconstrucţiei blocului de locuinţe; c) asociaţiilor de coproprietari în condominiu(în continuare - asociaţii de coproprietari), cooperativelor de locuinţe, cooperativelor de construcţie a locuinţelor, în care cel puţin unul din membri a achitat în întregime cota de asociat, precum şi asupra altor asociaţii de proprietari de bunuri imobiliare înfiinţate pentru exploatarea bunurilor imobiliare din condominiu. (2) Cooperativa de locuinţe, cooperativa de construcţie a locuinţelor, membrii căreia au achitat în întregime cota de asociat, se reorganizează în condominiu conform prevederilor prezentei legi şi altor acte legislative şi normative. Capitolul II RAPORTURILE DE PROPRIETATE ÎN CONDOMINIU. DREPTURILE ŞI OBLIGAŢIILE PROPRIETARILOR Articolul 4. Obiectele în condominiu (1) Condominiul include: a) o clădire, sau o parte de clădire cu intrare separată, sau cîteva clădiri ce aparţin cel puţin la doi proprietari, precum şi anexele la clădiri, trotuarele, drumurile şi parcările auto, plantaţiile multianuale şi alte obiecte, ce se află pe terenul aferent în hotarele stabilite, cu excepţia obiectelor din complexul energetic, telecomunicaţiilor, reţelelor de alimentare cu apă şi canalizare, precum şi a obiectivelor cu destinaţie strategică (adăposturi antiaeriene, adăposturi contra radiaţiilor); b) cîteva clădiri sau construcţii amplasate compact, unite de un teren comun şi elemente de infrastructură comune: case de locuit pentru o familie, case de vacanţă, garaje sau alte obiecte. (2) Condominiul poate fi alcătuit şi din tronsonul de bloc al unei clădiri cu mai multe apartamente cu intrare separată, reţele iniginereşti separate, cu condiţia că reconstrucţia, reparaţia sau demolarea acestui tronson de bloc nu va afecta integritatea altor părţi ale acestei clădiri. (3) Limite de separaţie sînt: la reţelele de alimentare cu apă rece şi caldă - partea exterioară a zidului blocului de locuinţe, la reţelele de încălzire centrală - ultimele flanşe de la a treia şi a patra vană după blocul de elevator, iar la reţelele de canalizare - primul cămin de canalizare de la zidul clădirii. Articolul 5. Proprietatea comună Proprietatea comună în condominiu include toate părţile proprietăţii aflate în folosinţă comună: terenul pe care este construit blocul (blocurile), zidurile, acoperişul, terasele, coşurile de fum, casele scărilor, holurile, subsolurile, pivniţele şi etajele tehnice, tubulaturile de gunoi, ascensoarele, utilajul şi sistemele inginereşti din interiorul sau exteriorul locuinţelor (încăperilor), care deservesc mai multe locuinţe (încăperi), terenurile aferente în hotarele stabilite cu elemente de înverzire, alte obiecte destinate deservirii proprietăţii imobiliare a condominiului. Articolul 6. Dreptul de proprietate în condominiu (1) Proprietarii în condominiu posedă, folosesc şi dispun de locuinţe (încăperi) în conformitate cu normele în vigoare ale legislaţiei. (2) Locuinţa (încăperea) în condominiu poate să aparţină cîtorva proprietari cu drept de proprietate comună, interesele lor la adunarea generală fiind reprezentate printr-un singur vot. Un proprietar poate avea în proprietate în condominiu cîteva locuinţe (încăperi). (3) Bunurile comune în condominiu se află în proprietatea comună în diviziune a proprietarilor de locuinţe. (4) Proprietatea comună din condominiu nu poate fi înstrăinată separat de dreptul de proprietate asupra locuinţelor (încăperilor) din condominiu. (5) Obiectele proprietăţii comune pot fi transmise pentru folosinţă contra plată altor persoane fizice sau juridice în cazurile şi condiţiile prevăzute de statutul asociaţiei de coproprietari. (6) Terenul aferent şi altă proprietate comună din condominiu pot fi grevate cu dreptul de folosinţă limitată (servitute) de către alte persoane. Nu se permite interzicerea stabilirii servituţilor în cazul în care este necesară asigurarea accesului altor persoane la obiectele care au existat pînă la adoptarea prezentei legi (care nu au alt acces la clădirile, blocurile în care locuiesc sau pe care le deservesc). Servituţile noi se stabilesc cu acordul dintre persoana care solicită stabilirea servitutei şi proprietari. În cazul în care nu se ajunge la înţelegere, litigiul se soluţionează pe cale judiciară. (7) Proprietarul proprietăţii comune în diviziune din condominiu nu este în drept să solicite defalcarea unei părţi ideale din teritoriu şi a unei părţi reale din bunurile comune. (8) Proprietatea statului (municipală) în condominiu poate fi privatizată în conformitate cu legislaţia. Articolul 7. Cota-parte în condominiu (1) Cota-parte a fiecărui proprietar în bunurile imobiliare comune din condominiu este proporţională cotei constituite din suprafaţa totală (în metri pătraţi) a locuinţelor (încăperilor) ce îi aparţin în condominiu, dacă decizia adunării generale a proprietarilor, adoptată în conformitate cu procedura prevăzută la articolul 26 din prezenta lege, nu stabileşte altfel. (2) Cota-parte a proprietarului camerei (camerelor) în locuinţa comunală se determină prin raportul dintre suprafaţa camerei (camerelor) şi suprafaţa totală a locuinţei. (3) Cu acordul proprietarilor, cota-parte poate fi diferită pentru diferite grupuri de proprietari, în funcţie de tipul încăperilor ce le aparţin în condominiu. (4) Cota-parte a noului proprietar în bunurile comune este egală cotei-părţi a proprietarului precedent. Articolul 8. Stabilirea hotarelor teritoriului condominiului (1) Hotarele teritoriului condominiului în ansamblul existent de construcţii al localităţii se stabilesc de către autoritatea administraţiei publice locale, pornindu-se de la suprafaţa teritoriului aferent blocului (blocurilor) de locuinţe, stabilită de planul general de construcţie. (2) Dimensiunile teritoriului pentru construcţiile noi în condominiu se stabilesc în conformitate cu prescripţiile urbanistice pentru localităţi. Articolul 9. Transmiterea în proprietate a terenurilor din condominiu (1) Terenurile pe care sînt amplasate blocuri de locuinţe şi alte bunuri imobiliare din condominiu se transmit gratuit de către autoritatea administraţiei publice locale, în calitate de bunuri comune, în proprietatea comună în diviziune a proprietarilor. (2) Proprietarii (asociaţia de coproprietari) sînt în drept să procure sau să ia în arendă terenuri suplimentare adiacente teritoriului condominiului care, după ce vor fi legalizate, vor avea un singur hotar. (3) Autoritatea administraţiei publice locale, abilitată să stabilească hotarele şi dimensiunile teritoriilor condominiilor, este obligată, în termen de 30 de zile de la data adresării asociaţiei de coproprietari, să stabilească, în conformitate cu articolul 8 alineatul (1) din prezenta lege, hotarele şi dimensiunile teritoriului condominiului. Articolul 10. Modificarea locuinţelor (încăperilor) în condominiu (1) Asociaţia de coproprietari, cu întrunirea a 2/3 din numărul total de voturi, poate adopta decizia privind îmbunătăţirea confortului clădirii, inclusiv instalarea boilerelor cu apă caldă, încălzirii centrale, ascensoarelor etc. Indiferent de natura intervenţiilor, se va menţine aspectul armonios şi unitar al întregii clădiri. (2) Proprietarul poate aduce îmbunătăţiri sau modificări locuinţei (încăperii) sale, fără a pune în pericol integritatea structurală a clădirii sau a încăperilor altor proprietari, şi modificări comunicaţiilor inginereşti pornind de la posibilităţile tehnice. Proprietarul nu poate schimba aspectul proprietăţii comune fără consimţămîntul asociaţiei de coproprietari. (3) Zidurile dintre încăperile alăturate, care nu fac parte din structura de rezistenţă a clădirii, pot fi reamplasate prin acord între proprietarii încăperilor respective şi cu înştiinţarea asociaţiei de coproprietari. Zidurile, pereţii dintre încăperi şi proprietatea comună, care nu fac parte din structura de rezistenţăa clădirii, pot fi reamplasate numai cu acordul asociaţiei de coproprietari. (4) Reconstrucţia şi modernizarea clădirilor, modificarea locuinţelor (încăperilor) se efectuează în conformitate cu documentaţia de proiect, aprobată în modul stabilit, în baza avizului expertizei tehnice, efectuate de specialişti atestaţi, la cererea asociaţiei de coproprietari şi cu acordul autorităţii administraţiei publice locale. Articolul 11. Apărarea drepturilor cumpărătorilor de locuinţe (încăperi) în condominiu (1) În cazul înstrăinării locuinţelor (încăperilor), noul proprietar devine succesor de drepturi şi preia toate drepturile şi obligaţiile fostului proprietar în condominiu. (2) La înstrăinarea locuinţelor (încăperilor), nu se aplică dreptul de preemţiune. Proprietarul în condominiul respectiv poate beneficia de dreptul de preemţiune la cumpărarea locuinţei (încăperii) numai în cazul în care există un contract (acord) între părţi sau conform legii (testament, moştenire). (3) La întocmirea contractului de vînzare-cumpărare a locuinţei (încăperii), părţile stabilesc condiţiile de achitare a datoriilor pentru serviciile comunale şi alte servicii. În caz contrar, cumpărătorul este obligat să achite datoriile neachitate. Articolul 12. Obligaţiile proprietarului privind întreţinerea şi reparaţia locuinţelor (încăperilor) şi proprietăţii comune (1) Proprietarul din condominiu este obligat să menţină în stare bună şi să repare la timp locuinţele (încăperile) ce îi aparţin pe propria sa cheltuială. Proprietarului în condominiu i se interzice să deterioreze sau să pună în pericol bunurile comune, precum şi bunurile oricărui alt proprietar. (2) Cu un preaviz de 5 zile, proprietarul este obligat să accepte accesul în locuinţa (încăperea) sa al reprezentanţilor asociaţiei de coproprietari atunci cînd este necesar să se inspecteze, să se repare sau să se înlocuiască elemente din proprietatea comună, la care se poate avea acces numai din respectiva locuinţă (încăpere). În cazurile de urgenţă, pentru a preîntîmpina o avarie ori a lichida imediat consecinţele ei, preavizul nu este necesar. (3) În cazul în care proprietarul sau persoanele care locuiesc împreună cu el au pricinuit pagube bunurilor altor proprietari sau bunurilor comune în condominiu, ei sînt obligaţi să compenseze pagubele în conformitate cu legislaţia. (4) Proprietarii participă la cheltuielile pentru întreţinerea şi reparaţia proprietăţii comune în condominiu în modul stabilit de prezenta lege şi de alte acte legislative şi normative. (5) Nefolosirea de către proprietar a locuinţei (încăperii) sau refuzul de a folosi proprietatea comună nu constituie temei pentru a-l elibera, integral sau parţial, de cheltuielile comune pentru întreţinerea şi reparaţia proprietăţii comune în condominiu. (6) Proprietarii sînt obligaţi să utilizeze locuinţele şi proprietatea comună numai conform destinaţiei. [Art.13 exclus prin LP268 -XVI din 28.07.06, MO142-145/08.09.06 art.702] Articolul 14. Plata serviciilor comunale şi a altor servicii (1) Proprietarii achită serviciile comunale şi alte servicii prestate lor în conformitate cu legislaţia şi actele normative. (2) Proprietarii locuinţelor, precum şi chiriaşii şi arendaşii locuinţelor aflate în proprietate de stat sau municipală răspund de neachitarea în termen a plăţilor pentru locuinţele (încăperile) ce le aparţin sau pe care le arendează, precum şi pentru serviciile comunale, conform contractelor încheiate direct cu prestatorii de servicii. Adunarea generală a membrilor (reprezentanţilor) asociaţiei de coproprietari poate prevedea posibilitatea vărsării unor plăţi (plăţi pentru întreţinerea şi reparaţia proprietăţii comune, o parte din plăţi pentru serviciile comunale), în conformitate cu contractul de închiriere sau de arendă, direct la contul asociaţiei. Încasarea plăţilor pentru serviciile comunale şi alte servicii poate fi efectuată, de asemenea, în baza contractului încheiat între asociaţie şi prestatorii de servicii şi contractului încheiat între proprietari (chiriaşi, arendaşi) şi asociaţie. (3) Neachitarea de către o parte de proprietari (chiriaşi, arendaşi) a serviciilor comunale prestate nu poate fi temei pentru debranşarea totală a blocului de locuinţe de la reţelele şi instalaţiile electrice, termice, de gaz, reţelele de alimentare cu apă şi canalizare. (4) Mărimea plăţilor obligatorii ale fiecărui proprietar (chiriaş, arendaş) pentru întreţinerea şi reparaţia proprietăţii comune din condominiu este proporţională cotei-părţi a acestuia şi se stabileşte conform Normelor de defalcare a mijloacelor pentru exploatarea tehnică şi reparaţia fondului locativ. Capitolul III ADMINISTRAREA CONDOMINIULUI Articolul 15. Administrarea condominiului (1) Pentru asigurarea exploatării clădirii cu mai multe locuinţe, utilizarea locuinţelor şi proprietăţii comune în condominiu, efectuarea altor operaţii legate de activitatea economico-financiară, proprietarii sînt în drept de sine stătător să aleagă modul de administrare a proprietăţii imobiliare. (2) Administrarea condominiului poate fi efectuată: a) de către proprietari nemijlocit, în cazurile în care condominiul include cel mult patru proprietari cărora le aparţin cel mult patru locuinţe (încăperi); b) de către asociaţia de coproprietari de sine stătător sau prin transmiterea acestor funcţii (parţial sau integral), pe bază de contract, unei persoane fizice sau juridice autorizate, în modul stabilit, să îndeplinească aceste funcţii. (3) Alegerea modului de administrare a condominiului sau modificarea acestuia se face la adunarea generală a membrilor (reprezentanţilor) asociaţiei de coproprietari. Capitolul IV ÎNFIINŢAREA ŞI ÎNREGISTRAREA DE STAT A ASOCIAŢIEI DE COPROPRIETARI ŞI A CONDOMINIULUI Articolul 16. Asociaţia de coproprietari (1) Asociaţia de coproprietari se înfiinţează din cel puţin doi proprietari pentru întreţinerea, exploatarea şi reparaţia locuinţelor (încăperilor) ce le aparţin şi a proprietăţii comune din condominiu, pentru asigurarea membrilor asociaţiei cu servicii comunale şi cu alte servicii, pentru reprezentarea şi apărarea intereselor acestora. (2) Fondatori ai asociaţiei de coproprietari pot fi proprietarii de locuinţe (încăperi), indiferent de forma de proprietate, precum şi agenţiile teritoriale de privatizare sau autorităţile administraţiei publice locale. (3) Asociaţia de coproprietari se înfiinţează pe o durată nelimitată dacă statutul nu prevede altfel. (4) Asociaţia de coproprietari răspunde pentru obligaţiile sale cu bunurile ce îi aparţin şi nu răspunde pentru obligaţiile membrilor săi, precum membrii nu răspund pentru obligaţiile asociaţiei. Articolul 17. Înregistrarea de stat a condominiului şi a asociaţiei de coproprietari (1) Condominiul este supus înregistrării de stat în conformitate cu Legea cadastrului bunurilor imobile nr.1543-XIII din 25 februarie 1998. [Art.17 al.(1) modificat prin LP163-XVI din 09.07.08, MO140-142/01.08.08 art.574] (2) Asociaţia de coproprietari dobîndeşte drepturile persoanei juridice din momentul înregistrării de stat la Î.S. „Camera Înregistrării de Stat”. [Art.17 al.(2) modificat prin LP235 din 26.10.12, MO248-251/07.12.12 art.812] [Art.17 al.(2) modificat prin LP372-XVI din 29.12.05, MO16-19/27.01.06 art.70] [Art.17 al.(2) modificat prin LP417 din 26.07.01, MO108/06.09.01 art.824] (3) Concomitent cu înregistrarea asociaţiei de coproprietari, va fi înregistrată separat şi fiecare locuinţă (încăpere) privatizată împreună cu cota-parte a fiecărui proprietar, care va constitui o parte separată a proprietăţii imobiliare. (4) Asociaţia de proprietari ai locuinţelor privatizate sau, după caz, cooperativa de construcţie a locuinţelor, care funcţionează în blocul de locuinţe, urmează a fi reorganizată în asociaţie de coproprietari în condominiu, cu înregistrarea ulterioară a acesteia şi a condominiului. Capitolul V ACTIVITATEA ASOCIAŢIEI DE COPROPRIETARI Articolul 18. Activitatea economică (1) Asociaţia de coproprietari îşi desfăşoară activitatea în conformitate cu prezenta lege, alte acte legislative şi normative, cu statutul său şi în modul stabilit pentru asociaţiile de proprietari ai locuinţelor privatizate. [Art.18 al.(2) exclus prin LP430 din 31.10.03, MO239-242/05.12.03 art.956; al.(3)-(4) devin al.(2)-(3)] (2) Asociaţia de coproprietari poate desfăşura următoarele activităţi: a) gestionarea, deservirea, exploatarea şi repararea bunurilor imobiliare din condominiu; b) reconstrucţia şi construcţia încăperilor suplimentare şi obiectelor de uz comun în condominiu (prin metoda de antrepriză sau în regie proprie); c) darea în arendă, cu chirie sau vinderea bunurilor imobiliare ce fac parte din condominiu şi se află în proprietatea asociaţiei, în caz de necesitate de mijloace financiare pentru întreţinerea şi îmbunătăţirea stării proprietăţii comune în condominiu. (3) Venitul provenit din activitatea economică a asociaţiei de coproprietari se foloseşte, conform deciziei adunării generale a membrilor (reprezentanţilor) asociaţiei, pentru plata cheltuielilor comune sau se repartizează în fonduri speciale pentru a fi utilizate în scopurile prevăzute de statut. Venitul suplimentar poate fi repartizat pentru alte scopuri prevăzute de prezenta lege şi de statutul asociaţiei. Articolul 19. Deservirea şi exploatarea proprietăţii imobiliare în condominiu (1) Deservirea şi exploatarea proprietăţii imobiliare din condominiu se organizează prin tender, la care participă persoanele fizice şi juridice deţinătoare de licenţe respective, eliberate în modul stabilit. (2) Persoanele fizice şi juridice care au cîştigat tenderul execută, în baza contractelor încheiate cu consiliul de administraţie al asociaţiei de coproprietari, lucrările de întreţinere şi reparaţie a proprietăţii imobiliare, precum şi de construcţie a obiectelor suplimentare din condominiu. (3) Lucrările de reparaţie şi de construcţie necomplicate pot fi executate de către proprietari sau de către asociaţia de coproprietari. La desfăşurarea activităţilor supuse licenţierii, asociaţia trebuie să dispună de licenţa respectivă. (4) Instalarea şi exploatarea aparatelor de evidenţă a consumului de energie electrică şi termică, gaze şi apă în condominiu se efectuează conform Legii nr.1525-XIII din 19 februarie 1998 cu privire la energetică. (5) Publicitatea pe clădirile din condominiu poate fi instalată numai în baza contractului încheiat cu consiliul de administraţie al asociaţiei de coproprietari, contra plată. Articolul 20. Drepturile asociaţiei de coproprietari (1) În cazul în care asociaţia de coproprietari, prin activitatea sa, nu încalcă drepturile şi interesele proprietarilor apărate de lege, ea are dreptul: a) să încheie contracte de gestionare şi/sau deservire a proprietăţii comune, ce aparţine asociaţiei de coproprietari, cu orice persoană fizică sau juridică, indiferent de forma de proprietate, în conformitate cu legislaţia; b) să organizeze deservirea de sine stătătoare a bunurilor imobiliare în condominiu; c) să întocmească devizul anual de venituri şi cheltuieli, inclusiv cheltuieli pentru exploatarea, reparaţia şi reconstrucţia proprietăţii comune, defalcări speciale în fondul de rezervă pentru lichidarea consecinţelor calamităţilor naturale posibile, precum şi cheltuieli pentru alte scopuri, prevăzute de prezenta lege şi de statutul asociaţiei; d) să stabilească pentru fiecare proprietar cuantumul plăţilor obligatorii conform cotei de participare; e) să execute lucrări şi să presteze servicii membrilor asociaţiei; f) să beneficieze de credite bancare în modul şi condiţiile prevăzute de legislaţie; g) să aibă în proprietate încăperi în condominiu; h) să plătească cu mijloacele de pe conturile sale serviciile prestate şi lucrările executate în baza contractelor încheiate; i) să vîndă, să schimbe, să dea în arendă organizaţiilor comerciale şi necomerciale şi cetăţenilor utilajul, inventarul şi alte valori materiale, precum şi să le treacă la pierderi de la balanţa asociaţiei, dacă acestea sînt uzate fizic sau învechite moral, în modul stabilit de legislaţie; j) în conformitate cu normele şi regulile de construcţie, să execute suprazidirea, reconstrucţia cu/sau fără demolarea obiectelor din proprietatea comună sau încăperilor din condominiu; k) să primească în folosinţă pe termen nelimitat sau să dobîndească în proprietate terenuri pentru construcţia caselor de locuit, acareturilor şi altor construcţii şi pentru exploatarea lor ulterioară; l) să efectueze alte acţiuni şi să încheie tranzacţii ce corespund scopurilor asociaţiei, în conformitate cu legislaţia; m) în cazul neexecutării de către proprietari (chiriaşi, arendaşi) a obligaţiilor lor privind participarea la cheltuielile comune, să sesizeze instanţa de judecată în vederea stingerii plăţilor obligatorii; n) în modul stabilit de legislaţie, să ceară de la proprietari (chiriaşi, arendaşi) repararea integrală a pagubelor pricinuite asociaţiei în urma neachitării plăţilor obligatorii pentru serviciile comunale, întreţinerea şi reparaţia proprietăţii comune din condominiu şi neparticipării la alte cheltuieli comune; o) în cazul în care efectuează de sine stătător deservirea sistemelor, din interiorul clădirii, de alimentare cu apă rece şi apă caldă, de canalizare, încălzire şi de alimentare cu energie electrică, să ceară de la întreprinderile prestatoare de servicii compensarea cheltuielilor pentru deservirea tehnică a acestor sisteme. Articolul 21. Obligaţiile asociaţiei de coproprietari Asociaţia de coproprietari este obligată: a) să asigure executarea prevederilor prezentei legi, altor acte normative şi ale statutului asociaţiei; b) să îndeplinească obligaţiile contractuale în modul stabilit de legislaţie; c) să asigure executarea de către toţi membrii asociaţiei a obligaţiilor lor privind întreţinerea şi reparaţia bunurilor imobiliare din condominiu; d) să asigure starea tehnico-sanitară cuvenită a bunurilor comune din condominiu; e) să asigure respectarea intereselor tuturor membrilor asociaţiei la stabilirea condiţiilor şi modului de posedare, folosire şi dispunere de proprietatea comună, la repartizarea între proprietari a cheltuielilor pentru întreţinerea şi reparaţia bunurilor comune din condominiu; f) să reprezinte, în cazurile prevăzute de legislaţie şi de statutul asociaţiei, interesele membrilor asociaţiei în raporturile cu persoanele fizice şi juridice. Articolul 22. Calitatea de membru al asociaţiei de coproprietari (1) Membri ai asociaţiei de coproprietari sînt toţi proprietarii locuinţelor (încăperilor) din condominiu. (2) Membri ai asociaţiei de coproprietari devin, în mod automat, persoanele juridice, întreprinderi de stat şi/sau municipale, cărora le aparţine dreptul de regie sau de administrare operativă a locuinţelor (încăperilor) din condominiu. (3) Calitatea de membru al asociaţiei de coproprietari se dobîndeşte din momentul înregistrării de stat a acesteia în modul stabilit. (4) Persoanele care procură locuinţe (încăperi) în condominiu, după înfiinţarea asociaţiei de coproprietari, devin membri ai acesteia imediat după dobîndirea de către ei a dreptului de proprietate asupra locuinţei (încăperii). (5) Interesele membrilor minori ai asociaţiei de coproprietari le reprezintă părinţii, tutorii sau curatorii lor în modul stabilit de legislaţie. (6) Calitatea de membru al asociaţiei de coproprietari încetează în cazul decesului membrului asociaţiei, lichidării persoanei juridice, înstrăinării bunurilor sau în alte temeiuri. (7) În cazul decesului proprietarului locuinţei (încăperii) persoană fizică sau reorganizării persoanei juridice, succesorii de drepturi (moştenitorii) devin membri ai asociaţiei de coproprietari din momentul dobîndirii de către aceştia a dreptului de proprietate asupra locuinţei (încăperii) din condominiu. (8) În cazul decesului proprietarului locuinţei (încăperii) persoană fizică şi lipsei de moştenitori legali sau testamentari, soarta locuinţei (încăperii) se hotărăşte în conformitate cu normele dreptului de moştenire. Articolul 23. Drepturile proprietarilor (1) Proprietarii de locuinţe sînt în drept să dea cu chirie sau în arendă locuinţele în modul stabilit de legislaţie. (2) Proprietarii de încăperi cu altă destinaţie decît aceea de locuinţă sînt în drept să desfăşoare activitate de întreprinzător în încăperile ce le aparţin, fără să lezeze drepturile altor proprietari, respectînd cerinţele actelor legislative şi normative, normele sanitare, de apărare împotriva incendiilor şialte norme, prevederile statutului asociaţiei de coproprietari. (3) Statutul asociaţiei de coproprietari poate prevedea restricţii la utilizarea încăperilor cu altă destinaţie decît aceea de locuinţă ale proprietarilor din condominiu numai în cazul în care aceasta ţine de protecţia drepturilor şi intereselor altor proprietari. Articolul 24. Organele de conducere ale asociaţiei de coproprietari Organele de conducere ale asociaţiei de coproprietari sînt: a) adunarea generală a membrilor (reprezentanţilor) asociaţiei de coproprietari; b) consiliul de administraţie al asociaţiei de coproprietari. Articolul 25. Reprezentanţii membrilor asociaţiei de coproprietari În cazul în care asociaţia de coproprietari este constituită din peste 40 de membri, pentru a participa la adunările generale se alege cîte un reprezentant din partea a 5 membri ai asociaţiei. Articolul 26. Adunarea generală a membrilor (reprezentanţilor) asociaţiei de coproprietari (1) Adunarea generală a membrilor (reprezentanţilor) asociaţiei de coproprietari este organul superior de conducere al asociaţiei şi se convoacă în modul stabilit de statutul ei. (2) Adunarea generală anuală a membrilor (reprezentanţilor) asociaţiei de coproprietari se convoacă cel tîrziu la 60 de zile după încheierea exerciţiului financiar. Adunarea generală extraordinară poate fi convocată din iniţiativa consiliului de administraţie, a membrilor (reprezentanţilor) asociaţiei care deţin cel puţin 30% de voturi din numărul total de voturi, precum şi la cererea comisiei de cenzori (cenzorului) şi a autorităţii administraţiei publice locale. (3) Numărul de voturi al fiecărui proprietar corespunde numărului de locuinţe (încăperi) ce îi aparţin. (4) Fiecare proprietar de încăperi cu altă destinaţie decît aceea de locuinţă deţine un singur vot. Un vot deţin şi proprietarii locuinţei comunale. (5) De competenţa adunării generale a membrilor (reprezentanţilor) asociaţiei de coproprietari ţin: a) aprobarea statutului asociaţiei de coproprietari, operarea în statut a modificărilor şi completărilor ce nu contravin statutului-tip şi legislaţiei; b) adoptarea deciziilor privind înstrăinarea, darea în arendă, gajarea sau transmiterea altor drepturi asupra bunurilor asociaţiei către coproprietari sau terţi; c) acordarea servituţilor sau altor drepturi de folosinţă asupra proprietăţii comune din condominiu; d) adoptarea deciziilor privind procurarea de materiale şi utilaj necesar, privind construcţia, reconstrucţia, inclusiv lărgirea (înălţarea), construirea acareturilor şi altor construcţii, reparaţia bunurilor imobiliare din condominiu; e) adoptarea deciziilor privind solicitarea împrumuturilor, inclusiv credite bancare; f) aprobarea devizului anual de venituri şi cheltuieli, precum şi a fondului de mijloace circulante, şi modificarea acestora, aprobarea dării de seamă privind executarea devizului, vizată de comisia de cenzori (auditor); g) introducerea restricţiilor de utilizare a proprietăţii comune, conform legislaţiei; h) adoptarea deciziei privind solicitarea serviciilor unei firme de audit pentru efectuarea reviziei activităţii financiare a asociaţiei de coproprietari; i) alegerea consiliului de administraţie şi a comisiei de cenzori (cenzorul); j) aprobarea, pentru fiecare proprietar, a cuantumului plăţilor obligatorii în conformitate cu cota-parte a acestuia; k) constituirea fondurilor speciale ale asociaţiei, inclusiv a fondului de rezervă, a fondului pentru restabilirea şi reparaţia proprietăţii condominiului; l) examinarea petiţiilor privind activitatea consiliului de administraţie, preşedintelui acestuia şi comisiei de cenzori (cenzorului) a asociaţiei de coproprietari; m) aprobarea, la cererea consiliului de administraţie sau a preşedintelui acestuia, a regulamentului de ordine interioară a asociaţiei, a regulamentului cu privire la salarizarea personalului asociaţiei şi modificarea acestora; n) determinarea cuantumului remunerării membrilor consiliului de administraţie; o) adoptarea deciziei privind reorganizarea sau lichidarea asociaţiei; p) soluţionarea altor chestiuni ce ţin de activitatea asociaţiei. (6) Adunarea generală este în drept, de asemenea, să soluţioneze chestiuni ce ţin de competenţa consiliului de administraţie. Articolul 27. Desfăşurarea adunării generale a membrilor (reprezentanţilor) asociaţiei de coproprietari (1) Adunarea generală a membrilor (reprezentanţilor) asociaţiei de coproprietari este alcătuită din toţi proprietarii de încăperi. (2) În cazul în care în proprietatea de stat sau municipală se află mai mult de 30% din suprafaţa totală a locuinţelor (încăperilor) din condominiu, proprietarul acestor locuinţe (încăperi) sau organul autorizat de el poate decide distribuirea între ceilalţi proprietari, proporţional cotei de participare, a părţii care depăşeşte 30% din voturile ce îi aparţin la adunarea generală. (3) Avizul privind convocarea adunării generale, în care este indicat din iniţiativa cui ea se convoacă, locul şi timpul întrunirii şi ordinea de zi, se înmînează fiecărui proprietar contra semnătură sau se expediază prin poştă (scrisoare recomandată) de către persoanele din a căror iniţiativă se convoacă adunarea generală. Avizul se expediază cel tîrziu cu 10 zile înainte de data ţinerii adunării. (4) Adunarea generală este deliberativă dacă la ea sînt reprezentate cel puţin 2/3 din numărul total de voturi. Dacă nu este întrunit cvorumul, se stabileşte data la care adunarea generală va fi reconvocată. Adunarea generală poate fi reconvocată nu mai devreme de 48 de ore şi nu mai tîrziu de 30 de zile de la data fixată iniţial. Adunarea generală reconvocată este în drept să adopte decizii cu cel puţin 51% din numărul total de voturi. (5) Adunarea generală este condusă de preşedintele adunării, care se alege cu majoritatea voturilor celor prezenţi. Pentru întocmirea procesului-verbal al adunării se alege secretarul adunării. (6) Adunarea generală stabileşte modul de administrare a condominiului în conformitate cu articolul 15 din prezenta lege. (7) Dacă adunarea generală decide transmiterea funcţiilor de administrare a condominiului altei persoane fizice sau juridice, această transmitere se efectuează numai în baza unui contract, încheiat în conformitate cu legislaţia. (8) Deciziile adunării generale se adoptă cu majoritatea simplă de voturi ale membrilor (reprezentanţilor) asociaţiei de coproprietari prezenţi, cu excepţia cazului prevăzut la articolul 10 alineatul (1) din prezenta lege, şi sînt obligatorii pentru toţi proprietarii. (9) Deciziile adunării generale se reflectă în procese-verbale, care se semnează de către preşedintele şi secretarul adunării. Articolul 28. Consiliul de administraţie al asociaţiei de coproprietari (1) Organul executiv al asociaţiei de coproprietari este consiliul de administraţie subordonat adunării generale a membrilor (reprezentanţilor) asociaţiei de coproprietari. (2) Consiliul de administraţie este în drept să adopte decizii în toate chestiunile de activitate a asociaţiei, cu excepţia chestiunilor ce ţin de competenţa exclusivă a adunării generale. (3) Membrii consiliului de administraţie se aleg din rîndul membrilor asociaţiei de coproprietari la adunarea generală pe termenul stabilit de statutul asociaţiei de coproprietari, dar nu mai mult decît pe 3 ani. (4) În cazul în care proprietatea de stat sau municipală constituie mai mult de 30% din suprafaţa tuturor locuinţelor (încăperilor) din condominiu, membrul asociaţiei care reprezintă interesele proprietarului respectiv se include, în mod automat, în componenţa consiliului de administraţie. Articolul 29. Atribuţiile consiliului de administraţie al asociaţiei de coproprietari (1) Consiliul de administraţie al asociaţiei de coproprietari: a) asigură executarea deciziilor adunării generale; b) asigură respectarea legislaţiei şi prevederilor statutului asociaţiei; c) exercită controlul asupra achitării în termen de către membrii asociaţiei a plăţilor obligatorii; d) întocmeşte devizele anuale de venituri şi cheltuieli, dări de seamă şi le prezintă spre aprobare adunării generale; e) întocmeşte şi actualizează lista membrilor asociaţiei, ţine lucrările de secretariat, evidenţa contabilă şi întocmeşte dări de seamă; f) convoacă şi organizează ţinerea adunării generale; g) îndeplineşte alte obligaţii ce decurg din statutul asociaţiei de coproprietari. (2) Şedinţa consiliului de administraţie se convoacă de către preşedinte, iar în lipsa lui - de către vicepreşedinte, în termenele stabilite de statutul asociaţiei. (3) Şedinţa consiliului de administraţie este deliberativă dacă la ea sînt prezenţi majoritatea membrilor lui. (4) Consiliul de administraţie este în drept să dispună de mijloacele asociaţiei de coproprietari, ce se află la contul bancar, conform planului financiar aprobat de adunarea generală. Articolul 30. Preşedintele consiliului de administraţie al asociaţiei de coproprietari (1) Preşedintele consiliului de administraţie se alege de către membrii consiliului pe termenul stabilit de statut, dar nu mai mult decît pe 3 ani. (2) Preşedintele consiliului de administraţie: a) asigură executarea deciziilor adunării generale şi ale consiliului de administraţie; b) angajează şi concediază personalul asociaţiei de coproprietari în conformitate cu legislaţia; c) dă indicaţii şi dispoziţii, executorii pentru personalul asociaţiei de coproprietari; d) elaborează şi prezintă spre aprobare adunării generale regulamentul de ordine interioară şi regulamentul cu privire la salarizarea personalului asociaţiei de coproprietari; e) încheie contracte de administrare a condominiului cu persoane fizice sau juridice; f) reprezintă asociaţia de coproprietari în procesul de încheiere a contractelor şi răspunde pentru executarea lor; g) reprezintă asociaţia de coproprietari în raporturile cu terţii, inclusiv în acţiunile judecătoreşti intentate de asociaţie împotriva unui proprietar de locuinţă (încăpere) care nu şi-a îndeplinit obligaţiile faţă de asociaţie sau în cele intentate de un proprietar de locuinţă care contestă o decizie a asociaţiei de coproprietari. Articolul 31. Comisia de cenzori (cenzorul) a asociaţiei de coproprietari (1) Comisia de cenzori (cenzorul) se alege de către adunarea generală, din rîndul membrilor asociaţiei, pe un termen de cel mult 2 ani. În componenţa comisiei de cenzori nu pot fi incluşi membrii consiliului de administraţie. Comisia de cenzori, în număr de 3 şi mai mulţi membri, alege din componenţa sa preşedintele comisiei. (2) Comisia de cenzori (cenzorul): a) efectuează revizii ale activităţii financiar-economice a asociaţiei de coproprietari cel puţin o dată pe an; b) prezintă adunării generale avize asupra devizului anual de venituri şi cheltuieli, dării de seamă anuale şi mărimilor plăţilor obligatorii stabilite pentru membrii asociaţiei; c) face la adunarea generală dare de seamă despre activitatea sa. (3) Membrii comisiei de cenzori (cenzorul) sînt în drept să participe la şedinţele consiliului de administraţie cu drept de vot consultativ. Articolul 32. Mijloacele financiare şi bunurile asociaţiei de coproprietari (1) Mijloacele financiare ale asociaţiei de coproprietari se constituie din: a) taxele de înscriere şi alte plăţi obligatorii ale membrilor asociaţiei; b) veniturile provenite din activitatea financiar-economică a asociaţiei, orientată spre realizarea scopurilor prevăzute la articolele 18-21 din prezenta lege; c) mijloacele din compensarea cheltuielilor pentru deservirea tehnică a sistemelor interioare de alimentare cu apă rece şi apă caldă, de canalizare, de încălzire, de alimentare cu energie electrică; d) alte venituri legale. (2) Prin decizia adunării generale, asociaţia de coproprietari poate plasa în obligaţii, certificate, acţiuni şi alte valori mobiliare o parte din mijloacele financiare disponibile, poate constitui fonduri speciale ale căror mijloace sînt destinate realizării scopurilor prevăzute de statut. Modul de constituire a fondurilor speciale se stabileşte de adunarea generală. (3) Cheltuielile pentru acordarea de înlesniri la plata locuinţei de stat şi serviciilor comunale pentru unele categorii de cetăţeni, ce locuiesc în blocurile de locuinţe ale asociaţiilor de coproprietari şi se folosesc de aceste înlesniri în condiţiile legii, se compensează asociaţiilor din bugetul de stat şi bugetele locale în conformitate cu legislaţia. (4) Proprietatea asociaţiei de coproprietari este constituită din proprietatea mobiliară şi imobiliară comună din condominiu, dobîndită ca urmare a activităţii acesteia. Articolul 33. Asigurarea bunurilor asociaţiei de coproprietari (1) Asociaţia de coproprietari poate să asigure proprietatea ce îi aparţine de orice risc de prejudiciu fizic. (2) Proprietarii de locuinţe (încăperi) în condominiu efectuează de sine stătător asigurarea lor. (3) La survenirea cazului asigurat, suma asigurată se plăteşte asociaţiei de coproprietari sau reprezentantului ei împuternicit special pentru utilizarea ulterioară a acesteia în interesele proprietarilor şi creditorilor. (4) Suma asigurată obţinută se utilizează numai pentru restabilirea şi reparaţia proprietăţii comune a condominiului ce a suferit de pe urma unui accident sau unei calamităţi naturale, dacă în urma acestora condominiul nu se lichidează. În cazul lichidării condominiului, beneficiarul sumei asigurate - asociaţia de coproprietari sau reprezentantul împuternicit - repartizează mijloacele între creditorii care au acordat credite pe gajul bunurilor imobiliare din condominiu, conform legislaţiei. Mijloacele rămase după achitarea tuturor plăţilor stabilite de legislaţie se repartizează între proprietari conform cotelor-părţi ale acestora. Articolul 34. Comasarea asociaţiilor de coproprietari (1) Două sau mai multe asociaţii de coproprietari se pot comasa pentru a înfiinţa o asociaţie unică. Administrarea asociaţiei comasate se efectuează în conformitate cu prezenta lege. Deciziile în asociaţia comasată se adoptă cu votul reprezentanţilor tuturor asociaţiilor care fac parte din ea. (2) Asociaţiile de coproprietari pot transmite asociaţiei comasate, care are statut de persoană juridică, drepturile de administrare a bunurilor comune sau o parte de drepturi, prevăzute de statutele acestora. Articolul 35. Reorganizarea şi lichidarea asociaţiei de coproprietari (1) Reorganizarea şi lichidarea asociaţiei de coproprietari se efectuează în modul şi în termenul stabilite de legislaţie. (2) Asociaţia de coproprietari se lichidează, prin decizia adunării generale, în caz de nimicire fizică a complexului de bunuri imobiliare din condominiu. (3) În cazul lichidării asociaţiei de coproprietari, bunurile imobiliare şi alte bunuri, rămase după achitarea cu bugetul, cu băncile şi cu alţi creditori, se repartizează între membrii asociaţiei de coproprietari în modul stabilit de statutul asociaţiei. Articolul 36. Răspunderea pentru nerespectarea prezentei legi Nerespectarea prevederilor prezentei legi atrage răspundere administrativă, penală sau altă răspundere în conformitate cu legislaţia. Capitolul VI DISPOZIŢII FINALE Articolul 37 (1) Guvernul, în termen de 6 luni: a) va prezenta Parlamentului propuneri pentru aducerea legislaţiei în vigoare în corespundere cu prezenta lege; b) va aduce actele sale normative în concordanţă cu prezenta lege. (2) Pînă la aducerea actelor legislative în vigoare în conformitate cu prezenta lege, ele se vor aplica în măsura în care nu contravin prezentei legi. PREŞEDINTELE PARLAMENTULUI Dumitru DIACOV Chişinău, 30 martie 2000. Nr. 913-XIV. |
Sursa: justice.md
